Avant d'acheter

Pour payer vos impôts, préférez-vous faire directement un chèque au percepteur ou acheter un bien immobilier ? Si la deuxième solution a retenu votre attention, l'un des nombreux dispositifs d'incitation à l'investissement immobilier et certainement fait pour vous !

Une récente étude de l'INSEE confirme l'excellente santé du logement neuf. Avec 363400 logements mis en chantier en 2004, la construction apparaît comme l'un des secteurs les plus dynamiques de l'économie française, notamment en terme de créations d'emplois. Et selon les prévisions, l'année 2005 devrait être encore plus porteuse en dépit d'une hausse cumulée des prix depuis 1998 de 52 % pour les maisons neuves et de 31 % pour les appartements.
Malgré cela, par comparaison notamment à la bourse qui ne décolle toujours pas, l'immobilier est la valeur refuge préférée des français. Il est vrai que le contexte n'a jamais semblé aussi favorable. A l'origine de la belle santé économique du neuf, se trouve d'abord et paradoxalement une situation conjoncturelle de crise du logement ainsi présentée : « Le marché est au bord de l'asphyxie dans certaines zones où, confrontés à une hausse continue des loyers et à une raréfaction dramatique de l'offre, les locataires rencontrent toujours plus de difficultés à se loger ».
Financièrement ensuite, les taux d'intérêts des crédits sont historiquement bas et l'allongement de la durée de remboursement expliquent la progression supérieure à 10 % en 2004 des crédits aux ménages. Pour résoudre la crise, le gouvernement a choisi d'agiter la carotte fiscale afin d'encourager les Français à investir dans les logements locatifs.
Depuis plusieurs années, de grandes campagnes d'informations sur les avantages de la défiscalisation immobilière sont périodiquement lancées. L'indéniable succès de ces mesures auprès des contribuables tient assurément à grande diversité des solutions d'investissements proposées par le fisc.

SE FAIRE PLAISIR EN DEFISCALISANT :

Les contribuables ont très rarement l'impression de s'enrichir et / ou de se faire plaisir en payant leurs impôts, car ils ne choisissent pas ce qu'ils vont financer et encore moins ce que cette dépense leur rapportera. C'est en prenant l'exact contre-pied de ce constat, que les régimes de défiscalisation immobilière assurent le succès qu'ils rencontrent auprès du public. En optant pour l'un des régimes proposés par le fisc, les contribuables investissent tout ou partie de la somme qu'ils auraient de toute façon consacrée au paiement de leurs impôts pour acquérir un bien immobilier. Le plus souvent, ce bien est mis en location et à terme, peut être soit vendu, soit conservé pour assuré un complément de revenu au moment de la retraite, soit donné aux enfants. Et si la rentabilité n'est pas immédiatement au rendez-vous, cela n'a pas d'importance.

Les impôts investis dans le cadre du régime de défiscalisation choisi compensent les pertes qui auraient été subies en toutes autres circonstances. Quant aux soucis de gestion, on peut dire qu'ils sont inexistants. Sans exception, les promoteurs-constructeurs proposent tous, avec leurs produits immobiliers, des packs de gestion qui libèrent le contribuable des contraintes liées à l'administration des biens. Ces préalables plutôt contrariant en terme de rentabilité et de gestion étant résolus, il ne reste plus au contribuable qu'à choisir, dans l'éventail proposé, une catégorie d'investissement immobilier.
Ainsi, pour sauvegarder le patrimoine immobilier de nos villes anciennes, le dispositif Malraux permet aux propriétaires d'un immeuble situé dans un secteur éligible d'imputer le déficit foncier résultant des dépenses de restauration immobilière sur le revenu global, et ce, sans aucun plafond. S'agissant des monuments historiques, des mesures spécifiques permettent aux propriétaires d'imputer les déficits fonciers liés à la rénovation du bien et à son exploitation sur le revenu global.
Dans le même ordre d'idée, l'acquisition d'un logement neuf dans les DOM-TOM ouvre droit, sous certaines conditions, à une réduction d'impôt sur le revenu égale à 25% du prix de revient de l'acquisition ou de la construction, dans une certaine limite plafonnée selon le nombre de mètres carrés habitables.
Quant à ceux qui sont prêts à franchir le pas et à se lancer dans une véritable activité de location, existe le statut de loueur en meublé professionnel. Là, les déficits d'exploitation créés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux sont imputables sur le revenu global.

CHOISIR LE BON REGIME DE DEFISCALISATION :

L'absence de rentabilité d'un investissement immobilier réalisé dans le cadre d'une incitation fiscale peut résulter des contraintes réglementaires de plafonnements des loyers. Pour bénéficier de l'avantage fiscal, les contribuables-bailleurs-investisseurs pratiquent des loyers inférieurs au prix du marché afin de résoudre les tensions constatées sur le marché locatif. Les déficits fonciers subis par les investisseurs, c'est à dire la perte qui résulte de la différence entre les sommes dépensées pour financer l'acquisition du ou des immeubles et celles qui proviennent des revenus locatifs de ces mêmes immeubles, donnent lieu à une économie d'impôt dont l'importance dépend du type de régime fiscal dans lequel le contribuable est placé. Le cas le plus général est celui de l'imposition des revenus fonciers qui proviennent de la location classique d'un logement vide. Ces revenus entrent dans la catégorie des revenus fonciers.